GINEVRA – Sfruttare il boom dei rifinanziamenti ciclici. A cura di Armando Beninati, Portfolio Manager di DECALIA. La comunità finanziaria sta assistendo a una svolta decisiva. L’atteso calo dei tassi di interesse di riferimento negli Stati Uniti non rappresenta un semplice aggiustamento dei costi: sembra piuttosto destinato ad attrarre forti volumi di transazioni nei mercati del debito al consumo, in particolare nel settore dei mutui residenziali. Molti mutuatari avranno infatti una chiara motivazione finanziaria per ristrutturare il debito esistente – un processo che, pur essendo una semplice modifica del contratto, implica la stessa rigorosa e immediata valutazione del rischio necessaria per l’accensione di un nuovo mutuo. Negli Stati Uniti, i costi associati alla gestione di un mutuo, escluso l’acconto, sono definiti “costi di chiusura” (a volte anche “costi di regolamento”). Comportano una serie di spese e commissioni che i mutuatari devono pagare per l’acquisto di una casa, e che generalmente variano tra il 2% e il 5% dell’importo totale del mutuo.
I costi di chiusura possono essere suddivisi in sei categorie
La prima è la commissione di apertura, addebitata dall’erogatore per l’elaborazione del mutuo (in genere tra lo 0% e l’1,5% dell’importo del prestito). La seconda è la commissione di istruttoria, un piccolo costo per l’elaborazione della domanda di mutuo. La terza è la commissione di sottoscrizione, che copre i costi per l’esame della domanda e l’approvazione finale del mutuo. La quarta è la commissione per la relazione creditizia, ovvero il costo per ottenere un “rapporto tri-merge”, che riunisce le informazioni dei report di credito di tre agenzie di credito principali (circa 100 USD per mutuatario). La quinta è la commissione di perizia, una valutazione professionale dell’immobile necessaria a stabilirne il valore di mercato e a garantire l’allineamento con il prezzo di acquisto e l’importo del mutuo. L’ultima è la commissione per la ricerca del titolo di proprietà, associata all’analisi della storia dell’immobile per verificare che non ci siano vincoli, ipoteche o altri problemi che impedirebbero il trasferimento di proprietà.
I ricavi vengono generati su base puramente transazionale
Nell’ambito di questo processo, la reale opportunità di guadagno è per i provider di standard analitici, i cui ricavi mostrano una correlazione esponenziale con l’attività di mercato. Il loro modello di business è intrinsecamente solido e altamente scalabile. Inoltre, non assumono il rischio di controparte in caso di default: piuttosto, monetizzano il volume delle decisioni. I ricavi vengono generati su base puramente transazionale: ogni volta che un istituto finanziario deve sottoscrivere un rischio, si procura i risultati analitici necessari. Nel caso di un boom di rifinanziamento ciclico, la frequenza di queste richieste raddoppia o triplica rapidamente, comportando una crescita enorme dei ricavi per i provider di valutazioni. Infine, ma non meno importante, la posizione di questi pilastri analitici è garantita da forti barriere all’ingresso. La fiducia, l’affidabilità dimostrata e l’accettazione normativa degli strumenti di valutazione, consolidate nel corso di decenni da importanti istituzioni finanziarie ed enti sponsorizzati dai governi, offrono uno straordinario vantaggio competitivo.
Il mercato
Mentre il mercato si prepara a un nuovo ciclo di ristrutturazioni del debito e di ottimizzazione finanziaria, gli investitori più attenti dovrebbero puntare su aziende in grado di offrire gli strumenti essenziali per questa attività. La capacità di sfruttare l’aumento esponenziale del volume di decisioni tramite strumenti standardizzati e indispensabili in ogni fase del ciclo del credito probabilmente è il modo più efficiente e sostenibile per trarre vantaggio dall’abbassamento dei tassi di interesse.
